Klasyczna historia. Przedsiębiorca przez lata buduje firmę, która rozrasta się w kilku kierunkach naraz. Obok core businessu po drodze pojawia się nieruchomość – hala, magazyn, budynek usługowy. Spółka kupuje, remontuje, wynajmuje. Aktywo pracuje, przychody z najmu regularnie zasilają kasę podmiotu.
A potem przychodzi inwestor zainteresowany kupnem biznesu operacyjnego. I tu zaczyna się zabawa. Bo inwestor chce kupić firmę, a nie zostać właścicielem budynku. „Nieruchomości nie bierzemy” mówi spokojnie na pierwszym spotkaniu. I nagle właściciel patrzy na swój majątek i widzi, że ma problem.
Co z tym fantem zrobić?
Trzy drogi, każda inna
Prawo daje kilka opcji. Każda ma inną cenę, inny czas realizacji i inny poziom bólu. Poniżej skrót tego, co warto rozważyć.
Wariant I: Podział spółki przez wydzielenie (art. 529 §1 pkt 4 k.s.h.)
Najbardziej eleganckie rozwiązanie z punktu widzenia podatków. Nieruchomość wraz z umowami najmu „przechodzi” do nowo powstałej spółki celowej z mocy prawa. Bez konieczności uzyskiwania zgody najemców, bez PCC, bez VAT. Jeżeli przenoszone aktywa spełniają definicję zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP), cała operacja jest neutralna podatkowo zarówno na gruncie CIT, jak i VAT.
Brzmi świetnie. I jest świetnie, tyle że proces zajmuje od 4 do 6 miesięcy. Wymaga planu podziału, ogłoszeń, zawiadomień wierzycieli, uchwał wspólników, rejestracji w KRS i wpisów do ksiąg wieczystych. A przed tym wszystkim warto uzyskać interpretację indywidualną potwierdzającą, że nieruchomość faktycznie jest ZCP, co samo w sobie dokłada kolejne 3 miesiące. Dobra wiadomość: te procesy można prowadzić równolegle.
Kluczowe ryzyka? Dwa. Po pierwsze, organ podatkowy może zakwestionować kwalifikację jako ZCP, co rozsypuje neutralność podatkową całej operacji. Po drugie, spółka nieruchomościowa powstała z podziału przez 2 pełne lata podatkowe jest wykluczona z estońskiego CIT.
Wariant II: Sprzedaż nieruchomości do majątku prywatnego
Prostsze, szybsze. Miesiąc, może dwa. Spółka sprzedaje nieruchomość właścicielowi jako osobie fizycznej za cenę rynkową. Właściciel staje się prywatnym wynajmującym, rozlicza się ryczałtem (8,5% do 100 tys. zł przychodu, 12,5% powyżej). Brzmi nieźle.
Problem w tym, że spółka zapłaci CIT od zysku ze sprzedaży. Przy różnicy między wartością rynkową a wartością księgową nieruchomości rzędu kilku, kilkunastu milionów złotych to może być od kilkuset tysięcy do ponad dwóch milionów złotych podatku. W zależności od tego, czy spółka rozlicza się stawką 9% czy 19%. Do tego: najemcy muszą wyrazić zgodę na przejście umów najmu (art. 678 k.c. daje pewne możliwości, ale ryzyko odmowy istnieje), a nieruchomości wprowadzonej do majątku prywatnego nie można już amortyzować (przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2022 r.).
Na koniec właściciel zapłaci jeszcze PIT od dywidendy wypłaconej ze spółki. Krótko mówiąc: transakcja prosta, ale obciążona podwójnym opodatkowaniem.
Wariant III: Sprzedaż nieruchomościowego ZCP do działalności gospodarczej właściciela
Wariant podobny do drugiego, ale z jedną istotną różnicą. Jeśli przenoszone aktywa (nieruchomość + umowy najmu + część wyposażenia) zostaną zakwalifikowane jako ZCP, transakcja korzysta ze zwolnienia z VAT i nie podlega PCC. To realna oszczędność.
Nadal jednak pojawia się CIT po stronie spółki od dochodu ze sprzedaży, nadal potrzebna jest zgoda najemców i nadal warto wcześniej uzyskać interpretację indywidualną, co wydłuża proces do 3–5 miesięcy.
Co wybrać?
Zależy. Jeżeli priorytetem jest minimalizacja podatków na samej transakcji, podział k.s.h. wygrywa. Jeżeli liczy się czas i prostota to warianty II i III są szybsze, ale kosztują więcej.
Tabela porównawcza, bo życie jest za krótkie na czytanie elaboratów:
Każda ze ścieżek ma swoje „ale” i żadna nie jest w pełni bezbolesna. Dlatego zanim podejmie się decyzję, warto dokładnie policzyć i zadbać o to, żeby interpretacja podatkowa nie była miłą niespodzianką dopiero po podpisaniu umowy z inwestorem.
No i na koniec, niezależnie od wybranej ścieżki, w każdej układance jest miejsce dla fundacji rodzinnej, która istotnie poprawia efektywność podatkową całej struktury po transakcji i warta jest osobnej rozmowy.
Stoisz przed podobnym wyzwaniem w swojej spółce? Chętnie porozmawiamy.
