Wyobraź sobie, że co miesiąc płacisz czynsz za korzystanie z własnej kuchni. Absurd? A jednak tysiące wspólnot mieszkaniowych w całej Polsce znajdują się dokładnie w takiej sytuacji.

Kotłownia, rozdzielnia elektryczna, przyłącza wody – bez tych pomieszczeń Twój budynek po prostu nie może funkcjonować. A mimo to wiele wspólnot jest zmuszanych do płacenia za nie czynszu właścicielowi, który formalnie wyodrębnił je jako osobny lokal. To nielegalne. Możesz odzyskać wszystkie wpłacone dotychczas pieniądze.

W tym artykule wyjaśniamy, dlaczego wyodrębnianie pomieszczeń technicznych jest sprzeczne z prawem. Podpowiemy, jakie przysługują Ci roszczenia i jak krok po kroku uregulować sytuację prawną Twojej wspólnoty.

Czy wspólnota mieszkaniowa powinna płacić czynsz za pomieszczenie techniczne w budynku? Granice dopuszczalności wyodrębnienia lokali technicznych oraz uregulowanie ich stanu prawnego

W praktyce często można spotkać się z sytuacją, w której pomieszczenia techniczne w budynku wielolokalowym (kotłownia, przyłącza wody czy pomieszczenia rozdzielni) stanowią lokale formalnie wyodrębnione, będące własnością podmiotu trzeciego, który w następstwie wynajmuje lub dzierżawi tego rodzaju lokale wspólnocie mieszkaniowej budynku. I czerpie z tego tytułu korzyści. Analiza ugruntowanego orzecznictwa prowadzi jednak do jednoznacznych wniosków. Praktyka ta pozostaje sprzeczna z ustawą o własności lokali, a tego rodzaju wyodrębnienie lokalu nie jest prawnie możliwe.

Kryterium funkcjonalne jako podstawa dopuszczalności wyodrębnienia lokalu

Zgodnie z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (u.w.l.) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Przepis ten wyznacza jednocześnie granice dopuszczalności wyodrębniania lokali – zarówno mieszkalnych, jak i użytkowych.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalony jest pogląd, że podstawowym kryterium kwalifikacji danej części budynku jako lokalu samodzielnego albo części nieruchomości wspólnej jest kryterium funkcjonalne, a nie wyłącznie formalne wyodrębnienie przestrzenne czy treść aktu notarialnego. Jak wskazano w wyroku z 2 grudnia 1998 r. (sygn. akt I CKN 903/97), o przynależności danej części budynku do nieruchomości wspólnej decyduje to, czy jej funkcja służy wyłącznie jednemu lokalowi, czy też realizuje potrzeby całej nieruchomości.

Na tle ustawy o własności lokali można więc wskazać, że:

lokal może być wyodrębniony tylko wówczas, gdy stanowi samodzielną funkcjonalnie całość, umożliwiającą korzystanie z niego niezależnie od pozostałych części budynku;
wyodrębnieniu mogą podlegać wyłącznie te części budynku, które służą do użytku jednego właściciela, a nie realizacji potrzeb ogółu właścicieli lokali;
niedopuszczalne jest wyłączanie z nieruchomości wspólnej takich części budynku lub urządzeń, bez których prawidłowe korzystanie z pozostałych lokali byłoby niemożliwe lub istotnie utrudnione;
art. 3 ust. 2 u.w.l. ma charakter bezwzględnie obowiązujący i pełni funkcję ochronną, zapobiegając przerzucaniu na wspólnotę obowiązku odpłatnego korzystania z elementów niezbędnych do funkcjonowania nieruchomości.

Powyższe zasady prowadzą do wniosku, że granice wyodrębniania lokali wyznacza nie swoboda kontraktowa inwestora, lecz obiektywna funkcja danej części budynku w strukturze nieruchomości wspólnej.

Pomieszczenia techniczne jako element obligatoryjny nieruchomości wspólnej

W orzecznictwie utrwalony jest pogląd, że istnieje kategoria elementów, które z mocy prawa muszą pozostać w ramach nieruchomości wspólnej. Należą do nich m.in. instalacje i pomieszczenia techniczne służące wszystkim właścicielom lokali. Wprost zalicza się do nich kotłownie, jeżeli stanowią element jedynego systemu grzewczego budynku.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z 31 marca 2015 r. (sygn. akt I ACa 957/14), a następnie w wyroku z 2 stycznia 2018 r. (sygn. akt V ACa 786/16), jednoznacznie wskazał, że elementy infrastruktury technicznej, bez których budynek nie może spełniać swojej funkcji, nie mogą być skutecznie wyłączone z nieruchomości wspólnej (współwłasności właścicieli poszczególnych lokali).

Aktualność tego stanowiska potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z 7 marca 2023 r. (II CSKP 1109/22), podkreślając ochronną funkcję art. 3 ust. 2 u.w.l. wobec właścicieli lokali.

Dodatkowo należy uwzględnić również regulacje techniczno-budowlane. Zgodnie z § 3 pkt 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, pomieszczenie techniczne służy obsłudze technicznej budynku. Jednocześnie § 3 pkt 14 tego aktu wyklucza traktowanie pomieszczeń technicznych jako lokali użytkowych.

Nieważność wyodrębnienia i skutki rzeczowe

W konsekwencji powyżej naprowadzonych kwestii wyodrębnienie pomieszczenia technicznego (np. kotłowni) jako samodzielnego lokalu, jeżeli służy ono wszystkim właścicielom, jest czynnością sprzeczną z ustawą (a konkretnie art. 3 ust 2 u.w.l.), a tym samym nieważną na podstawie art. 58 § 1 i 3 k.c. Prawnie tego rodzaju lokal nie stanowi więc lokalu odrębnego. Objęcie go osobną księgą wieczystą skutkuje niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Prowadzonej zarówno dla pomieszczenia technicznego, jak i dla nieruchomości wspólnej.

W judykaturze podkreśla się, że czynność prawna zmierzająca do wyłączenia niezbędnych części budynku z nieruchomości wspólnej nie może wywoływać skutków prawnych (por. wyrok Sądu Okręgowego w Gdańsku z 3 października 2013 r., sygn. akt XVI Ca 790/12). W praktyce oznacza to możliwość wystąpienia przez wspólnotę mieszkaniową z roszczeniem z art. 10 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Następuje to poprzez zamknięcie księgi prowadzonej dla pomieszczenia technicznego oraz dokonanie odpowiednich zmian w księdze nieruchomości wspólnej.

Umowy najmu lub dzierżawy – pozorna legalizacja bezprawia

Częstą konsekwencją wadliwego wyodrębnienia lokalu jest zawieranie umów najmu albo dzierżawy pomieszczeń technicznych pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a podmiotem ujawnionym jako właściciel lokalu. Jeżeli jednak sama czynność wyodrębnienia była nieważna, również umowy odpłatnego korzystania z takiego pomieszczenia należy uznać za nieważne. Wspólnota wynajmowałaby bowiem swój własny lokal.

Tego rodzaju umowy sprzeczne są z zasadami współżycia społecznego (art. 58 § 2 k.c.), zwłaszcza gdy doszło do wykorzystania przewagi informacyjnej lub organizacyjnej inwestora i to ten podmiot pozostaje właścicielem lokalu, po jego samodzielnym wyodrębnieniu pobierając czynsz od wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd Najwyższy w wyroku z 28 listopada 2024 r. (sygn. akt II CSKP 1597/22) wskazał, że naruszenie sprawiedliwości kontraktowej zachodzi wówczas, gdy jedna strona wykorzystuje swoją dominującą pozycję w sposób prowadzący do pozbawienia drugiej strony realnej swobody decyzji – jeżeli wspólnota mieszkaniowa nie może funkcjonować bez zapewnienia sobie dostępu do pomieszczenia technicznego, mamy do czynienia właśnie z takim przypadkiem.

Roszczenia wspólnoty mieszkaniowej

W razie stwierdzenia nieważności wyodrębnienia pomieszczenia technicznego wspólnocie przysługuje więc

roszczenie o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym – zmierzające do zamknięcia księgi prowadzonej dla „lokalu technicznego” i skorygowania udziałów w nieruchomości wspólnej;
roszczenie o zwrot świadczeń nienależnych na podstawie art. 405 i 410 § 2 k.c. (condictio sine causa), obejmujące czynsze zapłacone na podstawie nieważnych umów.

Analiza orzecznictwa oraz praktyki sądowej prowadzi do jednoznacznego wniosku. Wyodrębnianie pomieszczeń technicznych służących całemu budynkowi jako samodzielnych lokali narusza bezwzględnie obowiązujące przepisy ustawy o własności lokali. Wspólnotom mieszkaniowym przysługują jednak skuteczne instrumenty, pozwalające na uregulowanie stanu prawnego lokali technicznych oraz odzyskanie nienależnie spełnionych świadczeń.

Twoja wspólnota płaci czynsz za pomieszczenia techniczne?

Nie trać więcej pieniędzy. Skontaktuj się z nami, abyśmy mogli: