Opadły już nieco emocje związane z rządowym projektem ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej, która wzbudziła duże zaniepokojenie pośród branży deweloperskiej. Szczególnych obaw dostarcza projektowana ustawa schronowa, a co za tym idzie obowiązki w zakresie dostosowania nowych budynków do pełnienia funkcji miejsc ukrycia na czas wojny lub innych zagrożeń.
Kilka dni temu ukazała się najnowsza wersja projektu ustawy (z dnia 26 lipca 2024 r.), więc jest to okazja do sprawdzenia, czy postulaty branży deweloperskiej zostały uwzględnione i jakie konsekwencje przyniesie wejście w życie projektowanych przepisów.
Schron a ukrycie
Najbardziej istotny z punktu widzenia inwestorów jest rozdział 9 nowo projektowanej ustawy, który dotyczy obiektów zbiorowej ochrony. Taki status mogą zyskać budowle ochronne na podstawie decyzji właściwego organu ochrony ludności albo porozumienia zawartego przez organ z właścicielem lub zarządcą takiego obiektu. Budowle ochronne dzielą się z kolei na schrony albo ukrycia.
Ustawa definiuje schron jako obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego o konstrukcji zamkniętej i hermetycznej, wyposażony w urządzenia filtrowentylacyjne lub pochłaniacze regeneracyjne.
Z kolei ukrycie to uznany za budowlę ochronną obiekt budowlany albo część obiektu budowlanego, o konstrukcji niehermetycznej.
Ustawa wprowadza również pojęcie miejsca doraźnego schronienia, za które uznaje się obiekty zbiorowej ochrony będące obiektami budowlanymi albo częściami obiektu budowlanego przystosowane do tymczasowego ukrycia ludzi.
Miejsca doraźnego schronienia w budynkach użyteczności publicznej, blokach i garażach podziemnych
Najważniejsza regulacja z punktu widzenia inwestorów znajduje się w projektowanym art. 91 ustawy. Zgodnie z tym przepisem kondygnacje podziemne w budynkach użyteczności publicznej lub budynkach mieszkalnych wielorodzinnych oraz garaże podziemne, jeżeli nie przewidziano w nich budowli ochronnej, projektuje się i wykonuje w sposób umożliwiający zorganizowanie w nich miejsc doraźnego schronienia. Problem tej regulacji leży jednak w tym, iż nie do końca wiadomo, jakie warunki techniczne powinny spełniać miejsca doraźnego schronienia. Projekt ustawy odwołuje się co prawda do przepisów wykonawczych wydawanych na podstawie art. 7 ust. 2 i 3 ustawy Prawo budowalne (czyli ogólnie rzecz ujmując do warunków technicznych), z których jednak nie wynika, jakie wymogi mają spełniać miejsca doraźnego schronienia. Kwestia ta z pewnością wymaga dopracowania, bowiem jest kluczowa w kontekście potrzeby dostosowania projektu budowalnego do zapisów ustawy, a także określeniu konsekwencji finansowych dostosowania inwestycji do zapisów projektowanej ustawy.
Stosowanie zapisów omawianego wyżej art. 91 zostało w tej wersji projektu ograniczone do obiektów budowlanych lub ich części, dla których postępowanie dotyczące zatwierdzenia projektu budowlanego, udzielenia pozwolenia na budowę albo dopuszczenia obiektu budowlanego do użytkowania wszczęto po 31 grudnia 2025 r. Ograniczenie to choć potrzebne, to również zostało sformułowane w sposób błędny, bowiem wystarczające byłoby odwołanie się do terminu wszczęcia postępowania w sprawie zatwierdzenia projektu budowalnego albo pozwolenia na budowę. Jeżeli jedno z tych postępowań zostanie wszczęte przed 31 grudnia 2025 r., to bezcelowym jest odwoływanie się jeszcze do daty wszczęcia postępowania o dopuszczenie do użytkowania, bo i tak nie będą w takim przypadku znajdowały zastosowania przepisy projektowanej ustawy.
Niewątpliwie projekt rządowy wymaga dopracowania, w szczególności w zakresie precyzyjnego określenia wymagań, jakie powinny spełniać nowoprojektowane budynki, w szczególności wielorodzinne, bo to one w większości będą miały za zadanie zapewnić schronienie na czas zagrożenia dla mieszkańców.
Mała ustawa schronowa
Niezależnie od projektu rządowego Sejm proceduje poselski projekt tzw. małej ustawy schronowej. Zakłada ona wprowadzenie do ustawy Prawo budowlane przepisów dotyczących obowiązku dostosowania m.in. garaży podziemnych w budynkach wielorodzinnych do pełnienia funkcji ukrycia. Powinny spełniać one przynajmniej minimalne wymagania ukrycia dla takiej liczby osób, która wynika z założeń projektowych dla danego budynku lub zespołu budynków, chyba że znajdują się w takich budynkach schrony.
Projekt poselski znajduje się na etapie I czytania w Komisji Infrastruktury i posłowie wrócą do niego po wakacjach. Niemniej jednak w wypowiedziach publicznych był on oceniany przez niemal wszystkie ugrupowania jako potrzebny, lecz wymagający dopracowania. W przypadku skierowania do prac sejmowych projektu rządowego może on jednak utracić poparcie większości posłów.
Śledzimy na bieżąco prace nad projektami i z pewnością będziemy wracać do tego tematu.
