Umowa o roboty budowlane wydaje się być, obok umowy sprzedaży, jedną z najczęściej zawieranych umów w obrocie gospodarczym. Mogłoby się więc wydawać, że jest ona już dobrze znana, a internetowe wzory zabezpieczą nasze interesy w całości. W praktyce jednak nadal wyzwaniem bywa napisanie skutecznej umowy, która uwzględnia możliwość dochodzenia roszczeń, chroni interesy oraz precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron. Również sama interpretacja powszechnie stosowanych zapisów umownych w dalszym ciągu nastręcza problemów nawet podmiotom obecnym na rynku od wielu lat. W niniejszym artykule odpowiadamy na pytanie, czym jest umowa o roboty budowlane, komu może posłużyć i co najważniejsze – jakie zapisy powinny się w niej znaleźć, aby jej wykonanie przebiegało zgodnie z oczekiwaniami stron umowy.
Kodeksowa definicja umowy o roboty budowlane
W świetle prawa cywilnego Umowa o roboty budowlane stanowi jedną z umów nazwanych, a więc bezpośrednio wyodrębnionych w kodeksie cywilnym. Artykuł 647 kodeksu cywilnego wskazuje, że przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się oddać przewidziany w umowie obiekt, zgodny z projektem i zasadami wiedzy technicznej. Inwestor zaś zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności. Wiążą się one z przygotowaniem robót, w szczególności przekazaniem terenu budowy i dostarczeniem projektu. Inwestor zobowiązuje się również do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. O tym, czy dana umowa jest umową o roboty budowlane stanowią więc jej elementy przedmiotowe, a nie same intencje stron. Nie można zatem postanowieniem stron zmienić charakteru umowy o roboty budowlane na umowę o dzieło czy umowę zlecenia.
Co jest przedmiotem umowy o roboty budowlane?
Przedmiotem umowy o roboty budowlane jest przede wszystkim wykonanie obiektu w niej określonego. Kodeks cywilny nie definiuje czym jest obiekt. Należy więc odwołać się do definicji wprowadzonej w art. 3 pkt 1 ustawy prawo budowlane. Według definicji obiekt budowlany to:
- budynek;
- budowla;
- obiekt małej architektury z instalacjami zapewniającymi użytkowanie zgodne z jego przeznaczeniem.
Ponadto, obiekt ten musi być wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Umowę o roboty budowlane zawierać będziemy zarówno w przypadku
- domów;
- hal;
- oraz budowy drogi, wiaduktu, sieci kanalizacyjnej, pomników.
Umowa zawierana jest pomiędzy inwestorem a wykonawcą, ma ona charakter wzajemny i odpłatny. Wśród elementów istotnych wymienić także należy wykonanie obiektu w oparciu o projekt budowlany i zasady wiedzy technicznej.
Jakie są obowiązki stron umowy o roboty budowlane?
Kodeksowa definicja pozwala nam też na wyodrębnienie podstawowych obowiązków stron wynikających z umowy. Obowiązkiem wykonawcy jest faktyczne wykonanie umówionego obiektu budowlanego. Po stronie inwestora pozostają:
- dostarczenie projektu budowlanego;
- przygotowanie robót i ich późniejszy odbiór;
- zapłata wynagrodzenia.
Pomimo precyzyjności przepisów w tym zakresie, w praktyce przede wszystkim kwestia odbiorów niejednokrotnie stanowi przedmiot sporów pomiędzy stronami.
Katalog uprawnień i obowiązków nie jest oczywiście katalogiem zamkniętym i co do zasady możliwe są modyfikacje w zakresie obowiązków stron. Często w praktyce, zwłaszcza w przypadku zamówień publicznych, możemy spotkać się np. z umowami, w których wśród obowiązków wykonawcy znajduje się przygotowanie projektu budowlanego (tzw. „Zaprojektuj i zbuduj”).
Co więcej, dla każdej ze stron sprecyzowanie obowiązków, jakie wynikać będą dla nich z umowy, z całą pewnością ułatwia stronom dalszą jej realizację. Szczególnie istotne wydaje się tutaj wprowadzenie prostych procedur, dzięki którym inwestor będzie mógł nadzorować wykonanie prac, a wykonawca – zgłaszać ewentualne problemy, jakie pojawiają się na placu budowy w trakcie realizacji niemal każdej inwestycji.
Jak zabezpieczyć roszczenia i prawa stron w umowie o roboty budowlane?
Niewątpliwie dla każdej ze stron istotne są również kwestie zabezpieczenia własnych roszczeń, jakie wynikają dla nich z umowy. Mowa tu przede wszystkim o należytym wykonaniu prac budowlanych, w zgodzie z projektem i zasadami sztuki budowlanej przez wykonawcę. Równie ważne są terminy i zapłata należnego wynagrodzenia dla wykonawcy.
Ustawa dopuszcza, że na podstawie umowy o roboty budowlane, wykonawca wykonywać będzie jedynie część inwestycji. Zgodnie jednak z art. 649 kodeksu cywilnego w przypadku nieokreślenia w umowie w sposób precyzyjny zakresu prac wykonawcy, domniemywa się, że podjął się on wykonania wszystkich robót objętych projektem będącym składową umowy.
Dla sprawnego wykonania inwestycji, istotne jest odpowiednie przygotowanie umowy w kontekście złożonego zakresu realizacji prac budowlanych. Umowa powinna zapewniać elastyczność, przewidując sytuacje, które często występują na budowach. Jednocześnie, umowa powinna umożliwiać sprawne i terminowe realizowanie zobowiązań ustalonych przez strony. Należy również pamiętać o wprowadzeniu przemyślanych zapisów w taki sposób, aby skutecznie zabezpieczyć interesy stron.
Czy umowa o roboty budowlane musi być na piśmie?
Ustawodawca przesądził, że umowa o roboty budowlane powinna być zawarta w formie pisemnej, jednak nie przewidział tutaj skutku nieważności. Niedochowanie formy może mieć dla nas skutki w postaci ograniczeń dowodowych. Z uwagi na to, że zazwyczaj umowa o roboty budowlane jest zawierana pomiędzy podmiotami gospodarczymi, to forma umowy staje się szczególnie istotna w przypadku zaistnienia pomiędzy stronami sporu sądowego, a to z uwagi na ograniczenia dowodowe przewidziane w postępowaniu gospodarczym.
Zamiast podsumowania
W kolejnych wpisach omówimy metody skutecznego formułowania szczegółowych praw i obowiązków stron umowy. Przedstawimy sposoby na to jak zarówno inwestor, jak i wykonawca mogą zabezpieczyć swoje interesy. Podpowiemy również, w jaki sposób sporządzać dokumentację, aby skutecznie dochodzić swoich roszczeń w przypadku ewentualnych postępowań sądowych.
