Każda z inwestycji budowlanych składa się z szeregu mniej lub bardziej skomplikowanych czynności, które łącznie określamy jako proces inwestycyjno-budowlany. Dzisiejszym artykułem rozpoczynamy cykl publikacji, w których będziemy analizowali wszelkie zawiłości procesu inwestycyjno-budowlanego, a także pomożemy przebrnąć przez pojawiające się na każdym etapie wątpliwości lub kwestie problematyczne. W niniejszym artykule krok-po-kroku przybliżamy poszczególne etapy procesu inwestycyjno-budowlanego, z uwzględnieniem pojawiających się na każdym etapie kwestii prawnych.
Jakie etapy składają się na proces inwestycyjno-budowlany?
W procesie inwestycyjno-budowlanym wyróżniamy następujące etapy, w których konieczne jest zapewnienie profesjonalnej obsługi prawnej:
- przygotowawczy,
- wykonawczy,
- użytkowania obiektu budowlanego.
Powyższy podział ma charakter umowny, jednak w sposób najprostszy obrazuje charakter czynności, jakie muszą zostać podjęte w celu realizacji danej inwestycji i jej użytkowania. Każdy z powyżej wskazanych etapów składa się z szeregu mniejszych czynności.
Etap przygotowawczy procesu inwestycyjno-budowlanego
W etapie przygotowawczym najbardziej istotnymi elementami są:
- badanie prawne nieruchomości przed nabyciem, w tym w zakresie dopuszczalności jej zabudowy (due dilligence);
- doprowadzenie nieruchomości do możliwości realizacji inwestycji poprzez np. zaskarżenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mające na celu stwierdzenie jego nieważności;
- określenie i stworzenie struktury prawnej do realizacji inwestycji (np. spółka celowa);
- zapewnienie finansowania inwestycji (np. finansowanie dłużne, private equity);
- nabycie nieruchomości, w tym negocjacje odnośnie warunków transakcji oraz jej przeprowadzenie;
- uzyskanie niezbędnych decyzji i pozwoleń na realizację inwestycji (np. tzw. decyzja WZ oraz pozwolenie na budowę czy wyłączenie nieruchomości z produkcji rolnej).
Etap wykonawczy procesu inwestycyjno-budowlanego
Na kolejny krok – etap wykonawczy, składają się główne czynności techniczne. Istotną rolę odgrywają w nim również kwestie prawne, w tym w szczególności w zakresie:
- negocjowania i zawarcia umów z wykonawcami oraz dostawcami;
- prowadzenia postępowań administracyjnych w przypadku wprowadzenia zmian do projektu, i konieczności zmiany pozwolenia na budowę;
- prowadzenia ewentualnych sporów z podmiotami zaangażowanymi w realizację inwestycji;
- przeprowadzenie procesu oddania inwestycji do użytku, w tym w szczególności uzyskanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Etap użytkowania obiektu w procesie inwestycyjno-budowlanym
Na etap użytkowania obiektu składają się takie czynności jak:
- ustalenie zasad użytkowania obiektu, w tym ustanowienie zarządcy;
- poszukiwanie nabywców lub najemców nieruchomości;
- prowadzenie negocjacji dotyczących konkretnych transakcji nabycia lub oddania w najem;
- bieżąca eksploatacja nieruchomości.
Podobieństwa i różnice w procesie inwestycyjno-budowalnym
Wskazane powyżej etapy różnią się w zależności od tego czy będziemy prowadzić inwestycję mieszkaniową, czy też komercyjną. Na każdym etapie konieczne jest jednak zapewnienie bieżącej opieki i wsparcia prawnika, którzy będzie nadzorował podejmowane czynności z punktu widzenia ich zgodności z prawem oraz interesem zainteresowanej strony – inwestora, wykonawcy czy właściciela gruntu, na którym ma powstać inwestycja.
Kolejne artykuły na temat procesu inwestycyjno-budowalnego
Celem kolejnych publikacji na naszym blogu jest przybliżenie kwestii, które na różnych etapach procesu inwestycyjno-budowlanego są najbardziej problematyczne dla inwestorów oraz innych jego uczestników. Przedstawimy praktyczne rozwiązania, które niejednokrotnie zastosowaliśmy w realizowanych przez nas projektach, a które – w naszej ocenie najlepiej zabezpieczają interesy zainteresowanych, i prowadzą do skutecznej realizacji zamierzeń inwestycyjnych.
Zachęcamy do regularnej lektury oraz kontaktu z naszymi specjalistami, którzy chętnie odpowiedzą na ewentualne pytania, udzielą fachowej porady i zaproponują najbardziej optymalne rozwiązania w poszczególnych przypadkach.
