Według danych GUS, w 2020 r. zawarto 510,3 tys. transakcji kupna/sprzedaży nieruchomości na łączną wartość ponad 145 mld zł. Wartości te za 2021 rok jeszcze nie zostały ogłoszone, ale można przypuszczać, że będą wyższe – w czasach szalejącej inflacji wielu specjalistów zaleca inwestowanie oszczędności w nieruchomości.
Zarówno zbywcy, jak i nabywcy nieruchomości, coraz częściej decydują się na skorzystanie z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pośrednik taki – zależnie od rodzaju transakcji – może wyszukać dla klienta oferty nieruchomości lub potencjalnych nabywców, zorganizować prezentację nieruchomości, a także zgromadzić dokumenty do transakcji. Aby zapewnić sobie należyte wykonanie usługi przez pośrednika, warto zawrzeć z nim umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami to umowa zawarta pomiędzy pośrednikiem a jego klientem, której przedmiotem jest świadczenie usług pośrednictwa.
Początkowo, pośrednictwo w obrocie nieruchomościami było działalnością regulowaną – pośrednik musiał posiadać licencję i wpis do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami. Następnie, na mocy tzw. „ustawy deregulacyjnej” z 2013 r., ustawodawca usunął wymóg posiadania licencji zawodowej.
Aktualnie, zgodnie z art. 179a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako: „Ustawa”), pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Przedsiębiorca taki nie musi posiadać żadnych szczególnych uprawnień do wykonywania tego zawodu.
Nie oznacza to jednak, że wykonywanie tego zawodu nie podlega żadnym ograniczeniom: (i) osoba wykonująca działalność pośrednika w obrocie nieruchomościami nie może być prawomocnie skazana za jedno z umyślnych przestępstw wskazanych w Ustawie; (ii) pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze świadczeniem usług pośrednictwa. Pośrednik, świadcząc swoje usługi, musi posiadać aktualną polisę ubezpieczenia, której kopię powinien załączać do każdej umowy o pośrednictwo.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – co warto w niej zawrzeć?
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie jest umową stypizowaną w kodeksie cywilnym. Jest to umowa o świadczenie usług, która podlega regulacjom dotyczącym umowy zlecenia.
W zależności od tego, czy zleceniodawca zamierza sprzedać, czy kupić nieruchomość, możemy mieć do czynienia z umową pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości albo umową pośrednictwa w nabyciu nieruchomości.
W umowie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości należy przede wszystkim wskazać nieruchomość przeznaczoną do sprzedaży oraz cenę ofertową. Warto też przewidzieć sposób zatwierdzania przez zleceniodawcę ewentualnych obniżek ceny wynikających z negocjacji. Mogą się tu także znaleźć postanowienia dotyczące kosztów działania pośrednika (płatne ogłoszenia w prasie i w internecie, szyldy, banery reklamowe), jak również regulujące zakres obowiązków pośrednika w zakresie przygotowania nieruchomości do sprzedaży (home staging).
Z kolei w umowie pośrednictwa w nabyciu nieruchomości powinny zostać wskazane mniej lub bardziej szczegółowe kryteria nieruchomości, jakiej poszukuje zleceniodawca oraz granice cenowe.
W każdej umowie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami istotnym postanowieniem będzie określenie wynagrodzenia pośrednika oraz warunków jego wypłaty. Wynagrodzenie to najczęściej określane jest jako prowizja od ceny sprzedaży nieruchomości.
W umowach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynagrodzenie może być przewidziane za samo „skojarzenie” stron umowy lub za sfinalizowanie transakcji. Warto przemyśleć czego oczekujemy od naszego pośrednika, za co chcemy go wynagrodzić i następnie odpowiednio opisać to w umowie.
Zastrzeżenie wyłączności w umowie pośrednictwa
Warto zaznaczyć, że umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami może być zawarta jako umowa „na wyłączność”, w której zleceniodawca deklaruje, że nie będzie zlecał pośrednictwa co do danej transakcji żadnym innym pośrednikom, jak również umowa „nie na wyłączność”, gdzie w imieniu zleceniodawcy równolegle może działać kilku różnych pośredników. W zależności od przyjętego w tym zakresie rozwiązania, należy zwrócić uwagę na następujące kwestie: (i) w umowach „na wyłączność” pośrednicy często zastrzegają, że jeśli po zawarciu umowy pośrednictwa zleceniodawca samodzielnie znajdzie kontrahenta, to pośrednik i tak ma prawo do wynagrodzenia, mimo że nie miał żadnego udziału ani w skojarzeniu stron umowy, ani w przygotowaniu transakcji. Warto rozważyć wprowadzenie do umowy postanowień wyłączających lub ograniczających wynagrodzenie pośrednika w takich przypadkach; (ii) w umowach „nie na wyłączność” może się zdarzyć, że kilku pośredników wskaże zleceniodawcy tę samą nieruchomość, którą on ostatecznie nabędzie. Dobrze jest z góry ustalić, któremu z pośredników w takim przypadku będzie należna prowizja.
Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami – forma
Zgodnie z przepisem art. 180 ust. 3 Ustawy, umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Aby umowa była zawarta w formie pisemnej, strony umowy muszą złożyć swoje własnoręczne podpisy na dokumentach umowy. Natomiast dla zachowania formy elektronicznej konieczne jest podpisanie umowy kwalifikowanym podpisem elektronicznym.
Wymagana forma nie będzie zachowana m.in. w poniższych przypadkach, często spotykanych w praktyce: (i) gdy jedna ze stron podpisze egzemplarz umowy i wyśle do drugiej skan takiego dokumentu; (ii) gdy strony uzgodnią treść umowy mailowo i w treści maila stwierdzą, że umawiają się na takie właśnie warunki usług; (iii) gdy umowa wprawdzie zostanie podpisana podpisem elektronicznym, ale nie posiadającym ważnego kwalifikowanego certyfikatu.
Uzupełnienie lub zmiana umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami również wymaga zachowania formy pisemnej lub elektronicznej. Jeśli zatem strony umowy oczekują elastycznej współpracy, chociażby w zakresie warunków, jakie ma spełniać nieruchomość lub w zakresie oferowanej ceny sprzedaży, należy dobrze przemyśleć konstrukcję takiej umowy.
Forma pisemna umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami zastrzeżona jest pod rygorem nieważności. Oznacza to, że jeśli umowa nie została zawarta w wymaganej formie, jest ona nieważna. Skutki takiej nieważności dla zleceniodawcy są szczególnie istotne z punktu widzenia objęcia usług pośrednika jego ubezpieczeniem zawodowym.
Podsumowanie
Analizy rynkowe pokazują, że rynek nieruchomości kwitnie. Zapewne wielu z naszych czytelników zadaje sobie pytanie: Czy warto inwestować w nieruchomości? Na to pytanie mogliby odpowiedzieć specjaliści z branży finansowej.
Natomiast my, jako prawnicy, z całym przekonaniem możemy powiedzieć, że jeśli już inwestować w nieruchomości, to z dobrym przygotowaniem. Do takiego przygotowania możemy zaliczyć zarówno audyt nieruchomości, o którym szerzej piszemy w naszym wcześniejszym artykule, jak i dobre przygotowanie umów, w tym umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, umowy przedwstępnej, czy też umowy sprzedaży.
Doświadczenie naszych prawników pokazuje, że rzetelny audyt nieruchomości i przygotowanie solidnych dokumentów transakcyjnych może skutecznie zabezpieczyć inwestora przed negatywnymi skutkami decyzji biznesowych.
