Choć wydawałoby się, że przydział lokali mieszkalnych na podstawie decyzji kwaterunkowych (przydziałowych) to relikt przeszłości związany z ustrojem komunistycznym, to wbrew pozorom obowiązuje jeszcze wiele umów najmu z lokatorami przydziałowymi. W dzisiejszym artykule przybliżymy, w jaki sposób powinno nastąpić wypowiedzenie umowy najmu z przydziału bez narażenia się na dotkliwe konsekwencje.
Historia przydziałów lokali mieszkalnych
Na początek krótki rys historyczny. Przydział lokali na podstawie decyzji administracyjnych rozpoczął się w 1945 r. W okresie powojennym, z racji małej liczby lokali, organy władzy publicznej uprawnione były do kwaterowania osób niemających mieszkań w prywatnych lokalach. Państwo ustalało z góry czynsz najmu, który był raczej symboliczny, a właściciel lokalu nie miał możliwości rozwiązania powstałego w taki sposób stosunku najmu. Decyzje przydziałowe były wydawane na podstawie dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce lokalami. Kolejno kwestie decyzji przydziałowych regulowały: ustawa z dnia 30 stycznia 1959 r., Prawo lokalowe, ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r., Prawo lokalowe, a także ustawa z dnia 23 marca 1990 r., o zmianie ustawy Prawo lokalowe. Ustawa ta stanowiła, że stosunki najmu powstałe na mocy decyzji przydziałowych trwają nadal, a zastosowanie do nich mają przepisy Kodeksu cywilnego o najmie. Dopiero ustawa dnia 2 lipca 1994 r., o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych nie przewidywała już możliwości powstania stosunku najmu na podstawie decyzji przydziałowej. Było to związane z procesami demokratycznymi zachodzącymi w kraju i odejściem od gospodarki centralnie sterowanej.
Wypowiedzenie umowy najmu z przydziału
Choć decyzje przydziałowe już od dawna nie są wydawane, to nadal istnieją stosunki najmu nawiązane w ten sposób. Wielu wynajmujących zastanawia się więc, czy taki stosunek najmu może zostać wypowiedziany. Odpowiedź jest prosta: oczywiście, że tak, choć jest to proces dość skomplikowany.
Kwestię wypowiedzenia umowy najmu, w tym powstałego na mocy decyzji przydziałowej, reguluje art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz zmianie Kodeksu cywilnego. Przepis ten, jako lex specialis, wyłącza zastosowanie przepisów Kodeksu cywilnego o najmie.
Wypowiedzenie umowy najmu lokatorowi z przydziału musi pod rygorem nieważności nastąpić w formie pisemnej ze wskazaniem przyczyny wypowiedzenia.
Okres wypowiedzenia zależny jest od przyczyny wypowiedzenia i wynosi:
- 6 miesięcy
- w przypadku używania lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, czego skutkiem jest powstanie szkód, niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykraczania przez lokatora w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali,
- w przypadku zalegania z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, za co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
- w razie wynajęcia, podnajęcia albo oddania do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
- w razie używania lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku,
- w razie niezamieszkiwania przez lokatora w lokalu, jednak okres niezamieszkiwania musi być dłuższy niż dwanaście miesięcy.
- 1 miesiąc – kiedy lokatorowi przysługuje prawo do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, umowę najmu można wypowiedzieć z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Nieco bardziej rygorystyczne warunki obowiązują w przypadku, gdy sam wynajmujący chce zamieszkać w lokalu. Jeżeli dostarczy lokatorowi inny lokal o podobnych warunkach lub lokator posiada tytuł uprawniający go do korzystania z innego lokalu to wypowiedzenie umowy może nastąpić najpóźniej na pół roku naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
- 3 lata
W przypadku, gdy wynajmujący nie zapewni lokalu zamiennego, a zamierza zamieszkać w nim sam lub jego wstępny, zstępny lub osoba uprawniona alimentacyjne wobec wynajmującego, to okres wypowiedzenia umowy najmu wynosi aż trzy lata, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego.
Opisana powyżej przyczyna jest najczęściej spotykaną w przypadku wypowiedzenia umów najmu, a długi okres wypowiedzenia ma dać lokatorowi szansę znalezienia lokalu zastępczego. Wynajmujący muszą jednak zważać na fakt, iż w sytuacji gdy nie zamieszkają w opróżnionym lokalu (sami lub ww. osoby bliskie) lub nie będą w nim zamieszkiwały co najmniej pół roku, lokator ma prawo do powrotu do lokalu lub żądania zwrotu różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku, a także zwrotu kosztów przeprowadzki oraz kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
Te rygorystyczne konsekwencje mają skłonić wynajmujących do rozważnego wypowiadania umów najmu, w szczególności z powodu chęci zbycia lokalu czy jego wynajęcia na warunkach korzystniejszych niż w umowie najmu z lokatorem z przydziału.
Podsumowanie
Opisywana regulacja stanowi niewątpliwie znaczącą ingerencję w prawo własności i jest reliktem poprzedniego ustroju. Jednakże należy mieć również na uwadze ochronę najemców, którzy niejednokrotnie przez kilkadziesiąt lat zajmują dany lokal i konieczność nagłego opuszczenia lokalu mogłaby spowodować utratę dachu nad głową.
Zatem wypowiedzenie umowy najmu powstałego na mocy decyzji przydziałowej jest jak najbardziej możliwe, jednakże musi istnieć ku temu określona przyczyna wskazana w ustawie o ochronie lokatorów, a także musi zostać zachowany odpowiedni do przyczyny okres wypowiedzenia.
Nasza Kancelaria pomaga klientom w sprawach związanych z umowami najmu z przydziału, dlatego też zachęcamy do kontaktu we wszelkich kwestiach związanych z tym tematem.
