W trakcie naszej praktyki zawodowej niejednokrotnie spotykamy się z sytuacjami, kiedy po formalnym przygotowaniu inwestycji i uzyskaniu decyzji o #pozwolenienabudowę – inwestorzy z różnych przyczyn, czy to losowych czy też biznesowych – decydują się na rezygnację z realizacji swoich planów. W takich przypadkach dochodzi albo do czasowego wstrzymania inwestycji, albo do sprzedaży nieruchomości. W drugim przypadku pojawia się pytanie, czy nowy właściciel nieruchomości ma możliwość kontynuowania inwestycji, czy też zmuszony jest przejść całą procedurę uzyskania decyzji #PNB.
Rozwiązanie tej kwestii znajdziemy w przepisach ustawy Prawo Budowlane, która przewiduje procedurę przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na nowego inwestora.
Warunki przeniesienia pozwolenia na budowę
Zgodnie z art. 40 ust. 1 Prawa przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę następuje na wniosek nowego inwestora.
Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:
- oświadczenie nowego inwestora o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę;
- oświadczenie nowego inwestora, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- zgodę dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że nowy inwestor nabył prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości po wydaniu pozwolenia na budowę.
Po spełnieniu wymienionych warunków organ administracyjny jest zobowiązany do wydania decyzji przenoszącej pozwolenie na budowę na rzecz nowego inwestora. Organ nie ma możliwości odmowy przeniesienia PNB na nowego inwestora, jeżeli zostały spełnione wszystkie przesłanki formalne zawarte w przepisach Prawa budowlanego.
Możliwość przeniesienia pozwolenia na budowę po rozpoczęciu robót budowlanych
Rozpoczęcie robót budowlanych nie stanowi przeszkody do przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę. Warto jednak pamiętać o kilku istotnych aspektach.
Wstrzymanie budowy na czas rozpatrywania wniosku o przeniesienie pozwolenia na budowę
Do momentu kiedy decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę stanie się ostateczna, dotychczasowy inwestor ma prawo kontynuować realizację inwestycji. Nie ma konieczności wstrzymywania prac budowlanych, jeśli prowadzone będą przez dotychczasowego inwestora. Nowy inwestor może rozpocząć prace dopiero w momencie, kiedy decyzja o przeniesieniu pozwolenia na budowę stanie się ostateczna.
Warto zaznaczyć, że czynności wykonywane stricte przez inwestora mają charakter formalny, obejmując między innymi wpisy w dzienniku budowy i podpisywanie innych dokumentów związanych z procesem budowlanym. Przed uzyskaniem ostatecznej decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę, wyłącznie dotychczasowy inwestor powinien wykonywać czynności wymagane od inwestora w trakcie realizacji inwestycji.
Wpis w dzienniku budowy dotyczący zmiany inwestora
Zawartość dziennika budowy i zasady zamieszczenia w nim wpisów określone są w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 22 grudnia 2022 r. w sprawie dziennika budowy oraz systemu Elektroniczny Dziennik Budowy.
Choć przepisy prawa budowlanego, jak również Rozporządzenie nie wymieniają bezpośrednio obowiązku wpisania zmiany inwestora, wynika to pośrednio z tej regulacji. Zgodnie z § 3 ust. 1 pkt 3 Rozporządzenia na stronie tytułowej dziennika budowy umieszcza się imię i nazwisko lub nazwę inwestora. Natomiast w myśl § 7 Rozporządzenia w razie konieczności wprowadzenia poprawek do dokonanych już wpisów należy dokonać kolejnego wpisu przez wprowadzenie właściwej treści uzasadnieniem wprowadzonej zmiany.
W związku z powyższym w razie przeniesienia pozwolenia na budowę na nowego inwestora dezaktualizuje się wpis dotyczący danych inwestora i zachodzi konieczność dokonania nowego wpisu zawierającego dane nowego inwestora.
W praktyce wpis do dziennika budowy dokonuje organ architektoniczno-budowlany, czyli starosta. W tym celu dziennik budowy trzeba dostarczyć do właściwego urzędu już po wydaniu decyzji o przeniesieniu PNB i organ powinien dokonać stosownego wpisu w dzienniku budowy.
Zrzeczenie się prawa do odwołania od decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę
Sposobem na sprawne uzyskanie ostatecznej decyzji o przeniesieniu PNB na nowego inwestora, a w efekcie na możliwie szybkie rozpoczęcie prac, jest złożenie przez strony tego postępowania oświadczeń o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania od decyzji. W takim przypadku decyzja przenosząca PNB stanie się ostateczna z chwilą jej doręczenia stronom, co ma istotne znaczenie w kontekście prowadzenia inwestycji przez nowy podmiot.
Celem przyspieszenia procesu uzyskania przez ww. decyzję waloru ostateczności strony postępowania, czyli dotychczasowy i nowy inwestor, po doręczeniu im decyzji o przeniesieniu pozwolenia na budowę, powinni złożyć oświadczenie o zrzeczeniu się prawa do odwołania. Możliwe jest również dołączenie takich oświadczeń do samego wniosku o przeniesienie PNB, jednak praktyka urzędów w tym względzie jest różna i bezpieczniej złożyć takie oświadczenia niezwłocznie po doręczeniu odpisu decyzji przenoszącej PNB.
Kiedy nie można przenieść pozwolenia na budowę?
Przeszkodą do przeniesienia PNB na nowego inwestora jest wygaśnięcie decyzji, co ma miejsce po upływie trzech lat od momentu uzyskania przez decyzję PNB waloru ostateczności lub w przypadku przerwania budowy na okres dłuższy niż 3 lata. W takich przypadkach nowy inwestor powinien ubiegać się o wydanie nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, co jednak wiąże się z większymi kosztami oraz jest zdecydowanie bardziej czasochłonne.
Sposób składania wniosku, opłaty od wniosku
Wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę składa się do organu, który wydał to pozwolenie, w formie papierowej na formularzu PB-9 albo za pośrednictwem portalu e-Budownictwo.
Wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę podlega opłacie skarbowej w kwocie 90,00 złotych, zgodnie z Wykazem przedmiotów opłaty skarbowej, stawki tej opłaty oraz zwolnienia, stanowiącym załącznik do ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej.
