Jak wynika ze statystyk, zdaniem Polaków pieniądze najlepiej jest inwestować w nieruchomości, gdyż jest to najpewniejsza forma zabezpieczenia majątku. W naszych publikacjach poruszaliśmy już temat audytu nieruchomości przed jej zakupem. W tym artykule zdecydowaliśmy się przybliżyć Państwu jeszcze jeden wątek – często pomijany, a niekiedy bardzo znamienny w skutkach – obowiązek zapłaty renty planistycznej.
Czym jest renta planistyczna?
Instytucja renty planistycznej wprowadzona została w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Renta planistyczna to opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jest ona ustalana w drodze decyzji administracyjnej przez właściwy organ administracji publicznej (wójta, burmistrza lub prezydenta miasta) i ma charakter jednorazowy i obligatoryjny. Do zapłaty renty planistycznej organ zobowiązuje zbywcę nieruchomości.
Po dokonaniu transakcji zbycia nieruchomości notariusz zobowiązany jest poinformować o tym właściwy organ gminy i przesłać do niego wypis z aktu notarialnego. Następnie gmina może wszcząć z urzędu postepowanie w sprawie ustalenia renty planistycznej. Jeśli spełnią się wszystkie ustawowe przesłanki, urząd wyda decyzję ustalającą obowiązek uiszczenia opłaty oraz jej wysokość.
Jakie są przesłanki ustalenia renty planistycznej?
Obowiązek zapłaty renty planistycznej powstaje po spełnieniu się łącznie poniższych przesłanek: (i) uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – rozumiane jako wejście w życie uchwały; (ii) wzrost wartości nieruchomości objętej planem miejscowym – obiektywnie stwierdzony przez biegłego rzeczoznawcę; (iii) związek wzrostu wartości nieruchomości z faktem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego; (iv) zbycie nieruchomości objętej planem – po uchwaleniu planu miejscowego; (v) brak upływu terminu 5 lat od dnia uchwalenia planu do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty.
Jaka jest wysokość renty planistycznej?
Wysokość renty planistycznej określana jest przez gminę w uchwalanym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jednakże nie może ona przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. W postępowaniu o ustalenie renty planistycznej ocenia się wartość nieruchomości według stanu przed uchwaleniem planu oraz po uchwaleniu. W tym celu wykorzystuje się operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę. Dzięki temu ocena wzrostu wartości nieruchomości spowodowana uchwaleniem planu miejscowego będzie obiektywna. Warto zatem mieć na uwadze, że przy ustalaniu wysokości renty planistycznej nie ma znaczenia cena sprzedaży nieruchomości.
Dlaczego to jest ważne dla obu stron transakcji?
Obowiązek zapłaty ustalonej renty planistycznej spoczywa na sprzedającym nieruchomość, której wartość wzrosła wskutek uchwalenia planu miejscowego. Oczywiście ma to wpływ również na kupującego, bowiem świadomy zbywca może chcieć uwzględnić opłatę w cenie sprzedaży nieruchomości. Kwestia ta niekiedy jest poruszana właśnie na etapie negocjowania ceny sprzedaży nieruchomości. Strony umowy mogą ustalić między sobą, czy koszt renty planistycznej poniesie sam zbywca, czy może sam nabywca nieruchomości, bądź też czy koszt ten poniosą obie strony wspólnie. Ponadto o tej regulacji powinni pamiętać także osoby, które kupują nieruchomość przed uchwaleniem planu miejscowego i zamierzają ją sprzedać już po wejściu w życie uchwalonego planu.
Jaki jest cel wprowadzenia renty planistycznej?
Uchwalenie przez gminę nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub zmiana obowiązującego planu może przynieść różne konsekwencje dla nieruchomości objętych tym planem. W szczególności zmiana przeznaczenia nieruchomości może spowodować wzrost lub obniżenie jej wartości. W literaturze wskazuje się, że pobieranie renty planistycznej przez gminę ma jej zrekompensować wydatki jakie poniosła przy uchwalaniu planu miejscowego oraz wydatków związanych z wprowadzanymi zmianami na jej obszarze.
Podsumowanie
Co do słuszności pobierania renty planistycznej zdania są podzielone. Warto jednak mieć na uwadze omówione regulacje zarówno przy dokonywaniu zakupu jak i sprzedaży nieruchomości. Do każdej transakcji należy podchodzić indywidualnie i przeanalizować wszystkie towarzyszące okoliczności. Jeśli będą Państwo potrzebowali pomocy w tym zakresie, zapraszamy do kontaktu z Kancelarią. Prawnicy naszej Kancelarii, bazując na dużym doświadczeniu w tym zakresie, przeprowadzą kompleksową analizę sprawy i zaproponują Państwu odpowiednie rozwiązanie i strategię działania.
